KROK 1
Zakup działki - nawet budowlanej nie oznacza że będziemy mogli postawić tam dowolny, zgodny z własnym wyobrażeniem domek. O możliwościach i warunkach zabudowy decydują bowiem dwa dokumenty - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku indywidualnie wydane warunki zabudowy dla konkretnej działki.
Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości powinniśmy dokładnie zapoznać się z MPZP dostępnym do wglądu na urzędzie gminy (niekiedy również na stronie internetowej). Dowiemy się z niego m.in. jaka jest dopuszczalna powierzchnia i linia zabudowy, kształt bryły budynku i dachu i wiele innych wymagań ustalonych przez miejscowy samorząd. Jeśli teren na którym jest działka nie ma MPZP powinniśmy uzyskać od gminy warunki zabudowy. Warto to zrobić przed zakupem działki, bo może okazać się, że nic na niej nie można postawić.
Z wnioskiem o wydanie warunków może wystąpić każda zainteresowana osoba, określając co chciałaby tam pobudować. Dobrze jeśli sprzedający wystąpił o takie warunki - unikniemy wtedy długiego oczekiwania na decyzję (do 2 miesięcy) i ewentualnego rozczarowania, gdy urząd określił warunki zabudowy które nam nie odpowiadają.
Uwaga! Decyzje w sprawie warunków zabudowy tracą moc z chwilą przyjęcia MPZP lub po upływie terminu określonego w tym dokumencie.
KROK 2
Dysponując wyciągiem z MPZP lub prawomocną decyzja o warunkach zabudowy możemy przystąpić do wyboru projektu architektoniczno-budowlanego domu. Zależnie od własnych wymagań projekt taki możemy zamówić indywidualnie u uprawnionego architekta lub kupić gotowy tzw. projekt powtarzalny. W pierwszym przypadku należy liczyć się z wydatkiem kilkukilkunastu tysięcy zależnie od stopnia skomplikowania i renomy architekta, a także zawartej w nim dokumentacji.
Projekt bowiem składa się z kilku części i do uzyskania pozwolenia nie wszystkie jego elementy muszą być szczegółowo opracowane. Szczególnie istotne dla prawidłowej realizacji budynku jest opracowanie części wykonawczej, zwłaszcza gdy zastosowano nietypowe rozwiązania. Przy zleceniu opracowania projektu indywidualnego warto zapewnić sobie tzw. nadzór autorski projektanta, gdyż w razie problemów łatwo można je będzie rozwiązać, co jednak dodatkowo podnosi koszty dokumentacji. Natomiast projekty powtarzalne zawierają dość dokładną dokumentacje z reguły wystarczająca do bezproblemowego prowadzenia robót budowlanych.
Można też w nich dokonywać pewnych zmian z zakresie określonym przez autora projektu. W obu przypadkach projekt musi odpowiadać wymaganiom MPZP lub warunków zabudowy - w projekcie indywidualnym zadba o to architekt, a wybierając projekt z katalogu musimy sami ustalić czy odpowiada on powyższym wymaganiom.
Oprócz projektu architektoniczno-budowlanego konieczne jest opracowanie planu zagospodarowania działki określającego usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, zieleni, szamba, studni itd. Do jego przygotowania niezbędna jest mapa do celów projektowych w skali 1:500 którą można zamówić w rejonowej składnicy map lub u uprawnionego geodety.
Przy zamawianiu projektu indywidualnego opracowaniem planu zagospodarowania działki zajmie się jego autor, natomiast w przypadku projektu powtarzalnego zadanie to możemy powierzyć miejscowemu architektowi, który może również dokonać zmian w projekcie ale w granicach określonych przez autora projektu.
KROK 3
Oprócz projektu domu oraz planu zagospodarowania działki musimy uzyskać tzw. promesy przyłączeniowe na określone w warunkach zabudowy media - z reguły dotyczy to głównie zapewnienia dostawy energii elektrycznej.
Z wnioskiem o wydanie takiej promesy lub tez warunków przyłączenia występujemy do lokalnego rejonu energetycznego obsługującego daną miejscowość. W przypadku promesy otrzymamy (lub nie) zapewnienie możliwości podłączenia budynku do sieci elektroenergetycznej, natomiast wniosek o warunki przyłączenia określi dokładnie jakie są wymagania i w jaki sposób można będzie podłączyć prąd do budynku. Uzyskanie promesy lub warunków przyłączenia dla innych mediów będzie konieczne tylko w przypadku gdy MPZP lub warunki zabudowy nakazują podłączenie do nich budynku.
W niektórych sytuacjach może zaistnieć także konieczność uzyskania innych dokumentów niezbędnych przy składaniu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę - np. dokumentu o odrolnieniu, gdy grunt nie został wcześniej przekwalifikowany, pozwolenie na wycinkę drzew, pozwolenie wodnoprawne, gdy inwestycja narusza stosunki wodne w okolicy.
KROK 4
Do uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest złożenie w starostwie wniosku o jego wydanie, dołączenie 4 egzemplarzy projektu wraz z planem zagospodarowania działki, wyciąg z MPZP lub warunki zabudowy, oświadczenie o prawie do władania nieruchomością (własność, współwłasność, dzierżawa), promesy lub warunki przyłączenia mediów oraz inne dokumenty zależnie od okoliczności.
Urząd w ciągu 65 dni wyda decyzję w sprawie pozwolenia na budowę. W przypadku gdy będzie ona niekorzystna można w ciągu 14 dni wnieść odwołanie do wojewody. W trakcie rozpatrywania wniosku urząd może zażądać dostarczenia dodatkowych dokumentów, złożenia wyjaśnień lub naniesienia zmian.
Uwaga! Sąsiedzi nie są stroną w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę, jeśli strefa oddziaływania inwestycji nie przekracza granic działki, nie mogą więc skutecznie opóźniać rozpoczęcia budowy.
Najczęściej komentowane